Theresiakwartier

Al in 2019 heeft de gemeenteraad een startnotitie vastgesteld. Deze startnotitie gaf Prisma kaders mee waarbinnen zij konden gaan nadenken over hun nieuwbouw en de verdere ontwikkeling van het terrein.

Op basis van deze kaders hebben verschillende ontwikkelaars plannen voorgelegd aan Prisma. Na een selectie van de ingekomen plannen hebben zowel het college van B&W als Prisma hun voorkeur uitgesproken voor het plan van Rezidenz Development uit Eindhoven.

Na de ontwikkelaarskeuze is de gemeente aan de slag gegaan met het opstellen van een beeldkwaliteitsplan (BKP). Op 17 december 2020 stelde de gemeenteraad het beeldkwaliteitsplan vast. Het BKP geeft welstandskaders voor de toekomstige ontwikkeling. Het vormt dan ook een leidraad voor de architect en het toetsingskader voor de commissie ruimtelijke kwaliteit. De vorm en beleving van het Theresiakwartier vinden hun grondslag in het BKP.

Dit beeldkwaliteitsplan gaat samen met een stedenbouwkundige analyse, die de ruimtelijk en functionele kenmerken van het gebied in kaart brengen. Het beeldkwaliteitsplan kijkt dan ook verder dan het eigendom van Prisma. En geeft een kleine doorkijk naar een mogelijke ontwikkelrichting voor gronden die grenzen aan het Prisma terrein.

Op basis van het BKP is het stedenbouwkundige plan voor het gebied verder uitgewerkt. Gebouwen hebben hun plek gevonden, woonvormen zijn bepaald en de inrichting van de openbare ruimte is in grote lijnen opgezet. Het college stemde op 28 september 2021 in met het stedenbouwkundige plan.

Direct aan de Brejaartstraat komt het nieuwe woongebouw van Prisma. In het gebouw komen 32 wooneenheden. Dit alles in een gebouw met twee bouwlagen. Door verspringende gevels en afwisselende gevelindelingen sluit het gebouw aan op de schaal en maat van de Brejaartstraat.

Het woongebouw is met loopbruggen op de eerste verdieping fysiek verbonden met het nieuwe Kindcentrum. Hier vind de dagbesteding plaats. Qua architectuur en vormgeving zijn het woongebouw en het Kindcentrum duidelijk familie van elkaar. Dat de functie van de gebouwen van elkaar verschilt is te merken in de inrichting van de (semi)openbare ruimte rondom het Kindcentrum. Deze is toegankelijk en vormt een direct uitloper van de activiteiten binnen. Terwijl rondom het woongebouw gezocht is naar meer privé buitenruimtes die aansluiten bij het wonen.

Vanaf de entree van het gebied vanaf de Grote Kerkstraat begint de groene loper die hoofdzakelijk gevormd wordt door de dierenweide die opnieuw een plek krijgt. Aan deze groene loper staat het Kindcentrum en het centrale appartementen gebouw. Onder in het centrale appartementen gebouw is plek voor parkeren en wordt een ruimte gereserveerd die als centrale ontmoetingsplek voor de buurt kan gaan fungeren. De exacte invulling van deze ruimte moet nog bepaald worden.

Het centrale appartementen gebouw bestaat uit 5 bouwlagen. Op de eerste bouwlaag (begane grond) wordt dus niet gewoond. De 2e tot en met de 5^e bouwlaag bieden plek aan 27 appartementen, variërend van ca. 80 tot 130 m2. De 5^e bouwlaag springt terug ten opzichte van de andere bouwlagen, waardoor het gebouw minder hoog lijkt. Door voldoende afstand te houden van de woningen aan de Koningstraat wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de privacy van deze bewoners. 

De entree van het gebied, achter het bestaande appartementengebouw aan de Grote Kerkstraat, krijgt een duidelijke kop in de vorm van een bouwdeel met 4 bouwlagen. Hierin is plaats voor 14 studio’s met een omvang van ca. 50 tot 65 m2.

Direct hier tegen aan staat een bouwdeel in 3 bouwlagen, waarin ca. 15 studio’s tot 50 m2 een plek krijgen.

Samen met 16 grondgebonden rijwoningen in twee blokken vormt het blok met studio’s een intieme, groene woonplek.

Het gebied is te voet en per fiets vanuit de Grote Kerkstraat en de Brejaartstraat te benaderen.  De toegang aan de Brejaartstraat wordt alleen gebruikt voor het bezoekers en personeel van Prisma. De kinderen die naar de dagbesteding komen worden veelal met busjes gebracht. Door een flexibel systeem dat alleen op haal en breng momenten open is, kunnen deze busjes vanaf de Brejaartstraat het terrein op rijden en via de Grote Kerkstraat weer wegrijden. Voor al het andere verkeer is er geen mogelijkheid om door het gebied te rijden. Het overige verkeer kan alleen het gebied via de Grote Kerkstraat benaderen en verlaten.

De openbare ruimte krijgt een zo’n groen mogelijke invulling, waar de auto te gast is in het gebied. Parkeren vindt plaats op geconcentreerde plekken. En waar mogelijk achter de woongebouwen. Door gebruik te maken van het aanwezige hoogteverschil in het terrein kan het parkeren op slimme manieren minder aanwezig worden. Bij de positionering van de gebouwen is zoveel mogelijk rekening gehouden met de aanwezigheid van bestaande volwassen bomen. Niet alle bestaande bomen zijn te behouden in het plan. Maar door een deel in het plan te integreren heeft het groen al gelijk vanaf het begin een volwassen uitstraling.

Hieronder leest u een gedeelte uit het beeldkwaliteitsplan. Wilt u het gehele beeldkwaliteitsplan ontvangen? Neem dan contact op met Erik Dekkers, beleidsmedewerker Ruimtelijke Ontwikkeling via e.dekkers@geertruidenberg.nl of 14 0162. 

Concept

De diverse stedenbouwkundige uitgangspunten zoals beschreven bieden kansen om een omgeving te ontwikkelen die aan de buitenzijde aansluit op de bestaande omgeving, maar tegelijkertijd een eigen identiteit heeft en uitnodigt om te bezoeken en te verblijven. Kijkend naar de historische context, de ruimtelijke situatie en het beoogde gebruik komt veel samen in het Theresiakwartier.

Van klooster, tot ziekenhuis, tot Prisma is het plangebied steeds meer in het stedelijk weefsel komen te liggen en heeft het zich in de loop der tijd steeds meer opengesteld voor de omgeving. De herontwikkeling van de locatie zet deze lijn door, door het gebied toegankelijker te maken en meer nadruk op de publieke functie van het openbare gebied te leggen. Zodoende wordt Prisma als organisatie meer zichtbaar en worden hun cliënten meer onderdeel van de samenleving. De naam Theresia is een directe verwijzing naar het verleden, het Theresiaklooster. De plaatsbepaling ‘kwartier’ refereert aan de eigen plek in de stad en is als volgt te definiëren: stadsgedeelte dat de typische woonplaats vormt van een bepaalde bevolkingsgroep of gemeenschap of dat zich onderscheidt door zijn specifieke karakter of functie; specifieke stadswijk. Bij de ontwikkeling van het Theresiakwartier is het van belang dat het eigen karakter wel moet passen in de kern Raamsdonksveer en zeker die schaal niet mag ontgroeien.

Stedenbouwkundige kaders

• nieuwe publieke (zorg)functies in ensemble rondom de kerk situeren
• uitstraling richting Grote Kerkstraat weer identiteit geven
• publieke (zorg)functies aansluiten op het centrum
• woonfuncties aansluiten op Brejaartstraat en Koningstraat/Kerkstraat
• hogere en grotere bouwvolumes situeren rondom ensemble kerk
• bouwhoogte aan Brejaartstraat en Koningstraat/Kerkstraat afstemmen op bestaande situatie
• maak het hoogteverschil in het maaiveld beleefbaar en zichtbaar in de openbare ruimte
• houd bij het creëren van hoogteverschillen rekening met de doelgroep van Prisma
• creëer een groene doorwaadbare route met verblijfskwaliteit over het terrein
• behoud de bomen aan de Brejaartstraat en de volwassen bomen binnen het plangebied en laat deze onderdeel zijn van de groene route
• zoek naar een locatie voor de aanplant van een accentboom
• creëer een aantrekkelijke autoluwe route voor langzaam verkeer van de Brejaartstraat naar de Kerkstraat
• zorg voor een scheiding van verkeersstromen en voorkom een doorgaande route voor autoverkeer
• creëer een doorgang voor langzaam verkeer vanaf de Koningstraat met direct zicht op de kerktoren

Stedenbouwkundige kenmerken

Het kwartier wordt onderdeel van een groter stedenbouwkundig blok dat rondom is omsloten met een stedelijke en deels groene wand. Aan de zijden van de Koningstraat en Grote Kerkstraat is reeds sprake van bestaande bebouwing die als stedenbouwkundige wand fungeert. Ook aan de noordzijde ter hoogte van de verbinding met het centrum is er met de twee appartementencomplexen sprake van een wand met ‘poortfunctie‘. Zoals eerder aangegeven biedt herontwikkeling van dit gebied nog meer kansen voor een goede stedenbouwkundige situering van het plangebied. De begraafplaats achter de kerk is zowel aan de Brejaartstraat als aan de Sint Jozeflaan afgesloten met een groene wand.  Ter hoogte van het plangebied staan aan de Brejaartstraat een aantal beeldbepalende bomen die het stedenbouwkundig blok omsluiten.

Om het Theresiakwartier onderdeel te laten worden van het stedelijk weefsel en tegelijkertijd een doorwaadbare plek te laten zijn, zijn goede verbindingen en begeleiding van deze verbindingen door bebouwing en groen nodig.

Het gebied wordt voor meerdere doelgroepen en functies ontwikkeld en dient derhalve ook zodanig te worden ingericht zodat iedere functie zijn plek heeft en er tegelijkertijd sprake is van een dubbelgebruik van de openbare ruimte. In lijn met de analyse komen de meer publieksgerichte functies ter hoogte van de entree aan de Grote Kerkstraat te liggen en de meer private woonfuncties daar omheen. Hiervoor is een meer uitnodigende entree aan de Grote Kerkstraat gewenst, maar ook één of meerdere intieme doorsteken vanuit de Koningstraat. Vanaf de Brejaartstraat dient er een ontsluiting van het plangebied te komen die voorziet in een langzaam verkeersverbinding met de entree aan de Grote Kerktraat Door zijn positionering in de groenstructuur van Raamsdonksveer Zuid vormt het plangebied een ‘stepping stone’ tussen het park achter gemeentehuis en het Koningspark. Het gebied moet daarom voorzien in een openbare groenplek met een ontmoetingsfunctie om deze functie als stepping stone te behouden. Een plek aan de doorwaadbare routes waar er even rust in de ritmiek van de bebouwing is en waar de auto even niet in beeld is. Zo’n plek geeft de nodige ademruimte in het Theresiakwartier en stimuleert verblijf. Daarnaast dient er sprake te  zijn van een groene begeleiding van het doorwaadbare gebied door voldoende groen elementen in de openbare ruimten te plaatsen zoals hagen, gazons en (te behouden) bomen. Ook gevel- en dakgroen kunnen hier aan bijdragen en zorgen voor een plek waar bebouwing en de rust van groen samen komen.

Beeldkwaliteit

Een samenhangend plan

Het plangebied vormt in architectuur één samenhangend geheel. Verschil in functie kan een aanleiding zijn om te differentiëren in volume en architectuur waarbij gelet wordt dat de eenheid in het plan niet verloren gaat. Zoals in het vorige hoofdstuk is omschreven staat de schaal van de bebouwing in verhouding tot de functie en doet recht aan de omgeving. De bebouwing in zone 2 en 3 is daarom van kleinere dorpse schaal en sluit aan op de omliggende bebouwing. Zone 1, het binnengebied, heeft een grotere schaal. De bouwmassa’s in zone 1 zijn solitaire alzijdige bouwmassa’s die in de groene openbare ruimte zijn geplaatst. De bebouwing is dus goed ingebed in het groen. In schaal kunnen deze aansluiten op de bestaande massa’s (appartementengebouw) waarbij de maximale bouwhoogte onder de goothoogte van de kerk blijft (zie het principe op afbeelding 4.3).

Qua opzet leent het wooncluster in zone 2 zich om volumes rondom een gezamenlijk erf te realiseren. Door de beperkte omvang van het wooncluster is onderlinge samenhang in de bebouwing gewenst. Het verschil in bouwhoogte van de directe omgeving kan terug komen in het nieuwe wooncluster. Dit betekent een toenemende bouwhoogte vanaf de Koningstraat naar het appartementengebouw aan de Grote Kerkstraat.

In zone 3 zorgen de grote (te behouden) bomen die direct aan de Brejaartstraat staan voor de begeleiding van het Theresiakwartier aan de Brejaartstraat. Voor de gewenste stedenbouwkundige wand betekent dit dat de bebouwing direct achter de groene zone van de bomen komt te liggen. De groene ruimte dient als het ware als tuin die de bebouwing begeleidt. De bebouwing dient qua volume en schaal aan te sluiten op de woningen in de Brejaartstraat. Door middel van verspringen in het volume wordt de beleving van de schaal van de nieuwe bebouwing verkleind, zodat deze past bij de schaal van de Brejaartstraat. In de richting van zone 1 is een toenemende afwijkende bouwhoogte mogelijk als aansluiting op de solitaire volumes.

Architectuur en materialisatie

Aanleiding voor de te gebruiken kleuren kan worden gevonden in het dorp: natuurlijke tinten geënt op metselwerk. Afwijkingen ten opzichte van de stedenbouwkundige rand zijn mogelijk in het binnengebied. Dit wordt niet per se bereikt door het zoeken naar contrast, er kan ook gebruik worden gemaakt van andere materialen zoals hout. Ook kan onderzoek worden gedaan naar het gebruik van groen in de architectuur, zoals groene/ begroeide gevels of daktuinen. Essentieel in de toepassing van afwijkende materialen is dat deze mooi verouderen, een warme uitstraling hebben en in kleur aansluiten bij de omliggende architectuur.

Tot slot dient bij de vormgeving van het plan rekening te worden gehouden met de doelgroep. Zo kan er gebruik worden gemaakt van afwijkende materialen en kleuren op plekken waar ze meerwaarde creëren zodat de beleving van het gebouw wordt verbeterd. Waar gewenst kan bijvoorbeeld de plint worden vormgegeven met zachte materialen om zo een diffuse overgang tussen privé en openbaar te bewerkstelligen.

Openbare ruimte

Ruimtelijke gezien biedt de ontwikkeling van het Prisma-terrein de mogelijkheid om het introverte gebied meer relatie met de omgeving te geven. De ruimtelijke kwaliteit dient centraal te staan om de leefbaarheid naar een hoger plan te tillen. Een prettig woon- en verblijfsklimaat met een openbare ruimte die zich kenmerkt door een duidelijke groenstructuur met verblijfskwaliteit. Door één uniforme herkenbare openbare ruimte te ontwerpen worden alle gebouwen met elkaar en de omgeving verbonden. Dit vraagt om een goed landschapsontwerp waarin de volgende ontwerpuitgangspunten dienen terug te komen:

• creëer een doorgaande groene route voor langzaam verkeer vanaf de Brejaartstraat naar de Grote Kerkstraat
• zorg voor verblijfskwaliteit aan de groene route
• behoud zo veel mogelijk volwassen bomen binnen het plangebied en laat deze onderdeel zijn van de groene route
• zorg voor een goede scheiding van verkeersstromen
• maak het hoogteverschil beleefbaar en zichtbaar
• kies traditionele materialen zoals gebakken en duurzame materialen
• streef een dorps karakter na

De bestaande bomen aan de Brejaartstraat dienen het begin te zijn van de groene route voor langzaam verkeer die door het gebied naar de Grote Kerkstraat loopt. Het behoud van de bestaande bomen binnen het plangebied geeft een volwassen karakter aan deze route. Van belang is dat er aan deze route sprake is van collectieve groenplek(ken) met een ontmoetingsfunctie waar er geen tot nauwelijks auto’s aanwezig zijn. Zodoende kan een veilige en prettige ruimte ontstaan voor bewoners en bezoekers. Een goede scheiding van verkeersstromen is derhalve noodzakelijk.

Het kenmerkende hoogteverschil van het maaiveld vertelt de geschiedenis van Raamsdonksveer. Op dit moment is het hoogteverschil aanwezig maar is het niet echt beleefbaar noch zichtbaar. Hier liggen kansen om dit hoogteverschil te accentueren middels stenen trappen, hellingbanen en terrassen. Denk hierbij ook aan oplossingen voor halfverdiept parkeren waardoor het zicht op de auto’s wordt verminderd. Uiteraard moet daarbij de openbare ruimte zo rolstoel- en rollator vriendelijk mogelijk zijn.

Het gebied wordt een verlengstuk van het centrum en de aangrenzende woonwijk. Er wordt derhalve een dorps karakter nagestreefd dat hier goed in past. Door een goede mix van traditionele materialen met eigentijdse wensen voor Prisma en een goede groenstructuur, ontstaat een fijne verblijfsruimte.

Tot slot is de Leidraad Inrichting Openbare Ruimte en Programma van Eisen van de gemeente van toepassing voor inrichting van de openbare ruimte.

Duurzaamheid

Klimaatadaptatie is een belangrijk onderwerp bij stedelijke ontwikkelingen. Er moet bij het ontwerp van zowel de bebouwingsoppervlakte als van het openbaar gebied rekening worden gehouden met de onderwerpen hittestress, droogte/verdroging en wateroverlast.

Er wordt daarmee gestreefd naar een duurzame inrichting van de openbare ruimte met ruimte voor biodiversiteit. Daarnaast dienen nieuwbouwprojecten te zoeken naar oplossing voor enerzijds het opwekken van duurzame energie en anderzijds het verminderen van het gebruik van energie.

Openbare ruimte

Het verhard oppervlak in de openbare ruimte dient zoveel mogelijk beperkt te worden. Dat kan onder andere door het toepassen van halfverharding, daktuinen, sedumdaken en geveltuinen. Daarnaast dient er ook een beplantingsplan te komen dat biodiversiteit stimuleert en een monocultuur voorkomt. Dat kan onder andere door het toepassen van diverse soorten bomen, bloemen en planten. Ook de juiste keuze voor het type beplanting en de toepassingslocatie is hierbij een belangrijk aspect om schade aan verhardingen, overlast en groeibelemmering te voorkomen.

Energie

Duurzaamheid is hét speerpunt van de woonvisie, met als uitdaging voor wat betreft nieuwbouw dat deze minimaal energieneutraal (EPC<=0) wordt uitgevoerd. De voorgestane ontwikkeling zal dan ook aan de eis van minimaal energieneutraal moeten voldoen. Maar het geniet de voorkeur dat de woningen als nul-op-de-meter- woningen worden uitgevoerd. Het gasloos bouwen heeft gevolgen voor de traditionele manier van bouwen. De verplichte duurzaamheidsmaatregelen kunnen op meerdere manieren gevonden worden. In materiaalgebruik houdt dit in dat men geacht worden bewust te kiezen voor materialen die minimaal milieubelastend zijn. Daarnaast zal er gekozen moeten worden voor een duurzame energiehuishouding voor de gebouwen. Door de gebouwen adequaat te ontwerpen en te bouwen, goed te letten op de juiste detailleringen, isolatiewaarden en afdichtingen, kan er een goede balans ontstaan in energiegebruik en comfort.

Procedureel is het plan in twee gebieden geknipt. De nieuwbouw van Prisma past grotendeels in het huidige bestemmingsplan. Door middel van een omgevingsvergunning is er beperkt afgeweken van het bestemmingsplan en is de nieuwbouw mogelijk gemaakt. De omgevingsvergunning is op 5 november 2021 verleend. De bouw is begin 2022 begonnen.

Voor het overige woningbouwdeel is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Op 24 februari 2022 stelde de gemeenteraad het nieuwe bestemmingsplan Theresiakwartier vast. Tegen het plan is geen beroep meer ingesteld en daarmee is het bestemmingsplan sinds 21 april onherroepelijk en in werking getreden. Op basis van dit nieuwe bestemmingsplan kan de gemeente vergunning verlenen voor de woningen, appartementen studio’s. Het aanvragen van de vergunningen is aan de ontwikkelaar.

De bouw van de nieuwe wooneenheden en het Kindcentrum van Prisma verloopt voorspoedig. Verwacht wordt dat in het eerste kwartaal van 2023 de bouw gereed is en dat Prisma in het tweede kwartaal haar intrek zal nemen in de nieuwe panden. Nadat Prisma is verhuisd naar haar nieuwe onderkomen kan gestart worden met de sloop van de overige panden op het terrein.

Rezidenz is bezig met het verder uitwerken van de appartementen, woningen en studio’s. De omgevingsvergunning voor de appartementen wordt hoogst waarschijnlijk nog in het tweede kwartaal van 2022 door Rezidenz aangevraagd.

De woningen in het Theresiakwartier worden ontwikkeld door Rezidenz Development BV. De verkoop vindt plaats via Van de Water Makelaars en Verbrugge Makelaars. Op Wonen in het Theresiakwartier kunt u meer informatie vinden over de verkoopprocedures. Heeft u interesse in updates van onder andere de bouw van het Theresiakwartier? Dan kunt u op de site uw gegevens achterlaten.